Immobili, segnali di ripresa del mercato. L’intervista all’esperto

annuncio-casaDopo un drastico periodo di fermo del mercato immobiliare, sembra che qualcosa si stia finalmente muovendo. A dirlo Luciano Guasti, titolare di Union Service Intermediazioni Immobiliari. «Gli anni più critici sono stati il 2012 – 2013, oggi qualche segnale positivo di ripresa è stato percepito, ciò non vuol dire aumento dei prezzi ma più persone che cercano casa, sono aumentati i contatti rispetto al passato».

I fattori sono tanti e diversi, secondo il consulente, ad aiutare anche il calo del costo dei mutui. Ma quali gli immobili che vanno di più? «In pole position sicuramente l’investimento su mono e bilocali in zone centrali – spiega Guasti – i prezzi si sono abbassati e gli oggetti piccoli hanno una resa dal 5 % al 7%, una buona rendita se consideriamo che la locazione mensile, oggi, è più alta della rata del mutuo». A soffrire, invece, l’appartamento standard, un tempo molto ricercato. «E’ una conseguenza della crisi del ceto medio – commenta Guasti  -, il mercato immobiliare in questo senso è lo specchio della società, non è un caso che la richiesta sia caratterizzata da due eccessi, si passa dai piccoli alloggi agli appartamenti/ville di lusso». Le zone più ambite restano quelle a sud della città, la Cittadella, l’area Barilla Center, mentre rimangono più critiche le zone non riqualificate e quelle che da tempo hanno problemi, come San Leonardo, tanto per citarne una.

«Parma è una città piccola, dove da sempre dominano le mode, preferenze abitative che negli anni non sono molto cambiate – sottolinea il consulente –, si sono però aggiunte tipologie residenziali che hanno introdotto un nuovo stile di edilizia, nuovi quartieri con ampi spazi verdi, una minore densità abitativa, arredi urbani e sistemi di illuminazione che non sono paragonabili al modo di costruire del passato – e aggiunge –, senza tener conto delle soluzioni energetiche della bioedilizia, esistono dei fabbricati con bolletta a costo quasi zero».  Guasti sottolinea un aspetto interessante: «si tratta di quartieri efficienti, ma nati in un momento di crisi e quindi oggi si compra maggior qualità ad un prezzo più basso: a  3500/3700 mq case in classe energetica A, lo stesso prezzo che un tempo veniva applicato ad immobili in classe D e F». 

Se parliamo invece in termini di investimento, a Parma il business principale per ricollocare l’immobile è rappresentato dagli affitti agli studenti. Dagli appartamenti piccoli alle metrature più ampie, sono gli universitari a rendere movimentate le locazioni, considerando anche la loro prolungata permanenza in città (dai tre ai cinque anni).  Una moda nata da qualche anno, invece, è quella delle “case vacanza” che, come racconta Guasti, è un fenomeno anche parmigiano. «E’ una formula per mettere a reddito l’appartamento, ma funziona se c’è un flusso turistico massiccio e se si sa intercettarlo». Certo è che chi compra deve essere ben informato, per non fare scelte sbagliate. «Tre consigli che mi sento di dare: affidarsi ad un professionista, iscritto come mediatore immobiliare, non affidarsi agli abusivi – e aggiunge – controllare la situazione condominiale, parlando con l’amministratore,  e valutare bene la posizione dell’edificio, gli immobili belli in posti belli sono sempre assegni circolari». 

Ed il prezzo? In un momento di crisi, dove la parola “trattabile” è una variabile costante nella conclusione delle vendite, come si stabilisce?  La mia agenzia è associata Fiaip, seguiamo il mercato attraverso un osservatorio che valuta i prezzi comparandoli alle vendite medie dell’anno precedente,  così si ottiene il prezzo del mercato, quello reale determinato dalla richiesta». In base quindi ai dati 2014, il prezzo al mq, prendendo ad esempio in considerazione il centro storico, è valutato in questo modo: 3000/3500 per il nuovo e ristrutturato (2500/3500 in Oltretorrente); 1800/2500 per gli oggetti in buono stato (1300/2300 in Oltretorrente); 900/1500 per gli immobili da ristrutturare (700/1200 in Oltretorrente). «Il centro storico, per una serie di fattori, ha subito una diminuzione dei prezzi del 50% – conclude Guasti – una situazione paragonabile a quella degli gli anni  2005/2006».